Geschäft

Warum die Immobilienpreise fallen und sich nicht schnell erholen werden

Die Reserve tendiert dazu, hart zu reden, aber auf Nummer sicher zu gehen, indem sie die Zinsen jetzt viel stärker anhebt.

Im Allgemeinen denke ich, dass Sie den Höhepunkt Ihrer Immobilienbewertung während COVID – als die Zinsen nahe null Prozent lagen – nehmen und davon ausgehen können, dass es für eine Weile so etwas wie eine High Watermark sein wird.

Kurz- bis mittelfristig bewegen sich die Preise natürlich von diesen Niveaus weg und werden weiter sinken.

Wieso den? Denn wenn Sie Kredite teurer machen, können die Leute nicht so viel von einem bestimmten Einkommen leihen, und weniger geliehen bedeutet weniger Ausgaben bei Auktionen.

Es ist ziemlich offensichtlich. Aber ein weiterer, weniger offensichtlicher Faktor, der derzeit die Kreditfähigkeit und die Immobilienpreise bremst, sind die Auswirkungen der allgemeinen Inflation auf die Kreditfähigkeit der Menschen.

Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, wird Ihr überschüssiges Bargeld als Ihr Einkommen abzüglich der Kosten für den Lebensunterhalt berechnet. Die Standardannahme für die Lebenshaltungskosten – das sogenannte „Haushaltsausgabenmaß“ – wird jedes Quartal automatisch mit der Inflation nach oben indexiert.

Wenn Ihr jährliches Einkommen nach Steuern also 100.000 US-Dollar beträgt und Ihre Lebenshaltungskosten (ohne Wohnen) 60.000 US-Dollar betragen, hätten Sie einen Barüberschuss von 40.000 US-Dollar, um Ihre neue Hypothek zu bezahlen.

Aber blähen Sie diese Lebenshaltungskosten um die letzte volle Inflationszahl von 7,3 % auf, und das bringt sie auf 64.380 US-Dollar, sodass Sie nur noch 35.620 US-Dollar an überschüssigem Bargeld haben, um Ihren Kredit zurückzuzahlen – vorausgesetzt, Ihr Einkommen ändert sich nicht.

Wie Sie also sehen können, haben die Kreditnehmer selbst ohne steigende Zinssätze aufgrund der steigenden Lebenshaltungskosten eine erhebliche Verringerung ihrer Fähigkeit zur Rückzahlung ihrer Kredite erlitten.

Nimmt man natürlich die Zinserhöhungen hinzu, ist die Kreditkapazität erheblich geschrumpft.

Die Daten zeigen, dass diejenigen, die ihre Hypothekenzinsen im vergangenen Jahr festgelegt haben, in den nächsten zwei Jahren um mehr als 20.000 US-Dollar besser dran sein werden als diejenigen mit einem variablen Zinssatz.

Die Daten zeigen, dass diejenigen, die ihre Hypothekenzinsen im vergangenen Jahr festgelegt haben, in den nächsten zwei Jahren um mehr als 20.000 US-Dollar besser dran sein werden als diejenigen mit einem variablen Zinssatz.Kredit:Peter Rai

Laut AMP-Chefökonom Shane Oliver haben die Zinserhöhungen seit letztem April die Kaufkraft eines durchschnittlichen Vollzeitbeschäftigten mit einer Einlage von 20 % um 27 % verringert, von 600 000 $ auf 440.000 $.

So gesehen erscheint der bisherige Rückgang der Hauspreise um 8 % gegenüber ihren Höchstständen Anfang letzten Jahres relativ bescheiden. Oliver prognostiziert weitere Preisrückgänge von etwa 9 % bis etwa September.

Es hängt natürlich alles davon ab, woher die Reserve Bank den Bargeldkurs nimmt.

Die Geldmärkte setzen immer noch darauf, dass der Kassakurs von derzeit 3,1 % auf 4 % sinken wird. In diesem Fall prognostiziert Oliver einen noch stärkeren Preisrückgang von insgesamt 30 %.

Das wird natürlich nur die Zeit zeigen. Ich vermute, dass die Reserve dazu neigen wird, hart zu reden, aber auf Nummer sicher gehen wird, indem sie die Zinsen jetzt viel weiter anhebt, anstatt die Zinsen zu erhöhen, nur um sie bis zum Jahresende senken zu müssen. Ein wichtiger „X-Faktor“ bleibt, wie Haushalte mit ultraniedrigen Festzinsen unter 2 % reagieren, wenn sich die Masse in diesem Jahr zu Zinsen näher an 6 % bewegt.

Angesichts der unzähligen Kräfte, die im Spiel sind, ist es schwierig, verlässliche Vorhersagen zu treffen. Eine letzte Stärke ist, dass unsere aufsichtsrechtliche Aufsichtsbehörde auf Geheiß der Kreditgeber auch eine Tendenz gezeigt hat, die Hauswerte mit gelockerten Kreditvergabestandards zu unterstützen.

Ich vermute, dass, wenn die Zinsen von hier aus noch viel weiter steigen, es bald einen starken Druck geben wird, den aktuellen 3-Prozentpunkte-Stresstest auf neue erleichterte Kreditnehmer anzuwenden (dies ist der Test, um festzustellen, ob Kreditnehmer ihre Hypothek bezahlen können, wenn die Zinssätze 3 Prozentpunkte höher als der aktuelle Kreditzins).

Einige Kreditgeber drängen bereits auf längere Rückzahlungsfristen, bei einigen sind 40-Jahres-Kredite erhältlich, was zur Folge hat, dass die monatlichen Mindestrückzahlungen reduziert und somit die Gesamtkreditkraft erhöht werden.

Also schnallen Sie sich für weitere Immobilienpreise an. Aber wundern Sie sich nicht, wenn die Ergebnisse von den Prognosen abweichen. Wenn es um Hauswerte geht, kann jeder raten.

About the author

m-admin

Leave a Comment