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Laut RBA könnten die Immobilienpreise in den nächsten 2 Jahren um 15 % fallen

Die RBA hat Kreditgeber und Kreditnehmer aufgefordert, eines zu berücksichtigen, wenn sie eine besorgniserregende Prognose für die australischen Immobilienpreise abgeben.

Die RBA hat vor einem „Verfall der Immobilienpreise“ gewarnt, und die geschätzten Immobilienpreise könnten in den nächsten zwei Jahren real um 15 % niedriger ausfallen als prognostiziert, dank höherer Zinssätze.

„Es ist wichtig, dass Kreditgeber und Kreditnehmer das Potenzial für niedrigere Immobilienpreise berücksichtigen“, sagt die Reserve Bank of Australia, während sie sich darauf vorbereitet, die Zinssätze bereits im Juni anzuheben.

Die neuen Wohnungsmarktwarnungen kamen in einem am Freitag veröffentlichten Bericht über die Stabilität des australischen Finanzsystems.

Die Überprüfung selbst zeigt, dass die RBA angesichts der Kreditaufnahme australischer Haushalte ziemlich nervös war – sie ist vollgepackt mit Seite-für-Seite-Analysen darüber, ob Haushalte mit Zinserhöhungen konfrontiert werden und wer am ehesten in Konflikte geraten wird.

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Die Hauspreisprognose der RBA basiert auf einem Modell, das besagt, dass bei einem Anstieg der Zinsen um 2 Prozentpunkte die Hauspreise in zwei Jahren um 15 % niedriger sein werden, inflationsbereinigt so, wie sie es bei stabilen Zinssätzen gewesen wären. Das heißt, jetzt ist nicht der richtige Zeitpunkt, um zu erwarten, dass die Hauspreise weiter steigen, wie sie es getan haben.

Preise

Die Zinssätze wirken sich auf die Hauspreise aus, denn je höher die Zinsen, desto höher die Hypothekenrückzahlungen.

Wenn die Zinsen höher sind, können sich die Menschen keine hohen Hypotheken leisten und haben daher weniger Geld für ein Eigenheim. Je mehr die Zinsen steigen, desto stärker ist der Wohnungsmarkt betroffen.

Wie stark werden die Zinsen steigen? Ist ein Anstieg der Zinsen um 2 % wahrscheinlich?

Es kommt darauf an, wen Sie fragen. Es gibt „Markterwartungen“, dass die Zinsen sogar noch weiter steigen werden. Es gibt Prognosen von drei der größten australischen Banken, die mit den Annahmesätzen der RBA übereinstimmen, die um etwa 2 Prozentpunkte steigen werden.

Aber dann ist da noch die Prognose der Commonwealth Bank (CBA), die eine Erhöhung um 2 % für zu viel hält – sie geht davon aus, dass die offiziellen Zinssätze nur auf etwa 1,25 % steigen werden.

Dieser geringere Anstieg der Zinssätze mag beruhigend erscheinen, aber die Commonwealth Bank glaubt, dass selbst eine kleine Zinserhöhung ausreichen wird, um den Immobilienmarkt in diesem Jahr abzuflachen und ihn 2023 um 8 % nach unten zu schicken.

Sie prognostizieren einen Rückgang um 8 % in den nächsten zwei Jahren (dies ist tatsächlich eine aggressivere Prognose als die der RBA, wenn Sie die gesamte Fachsprache der RBA zur Anpassung an die Inflation entschlüsseln.) Aber was würde die Commonwealth Bank wissen, oder? ? Sie sind nur der größte Hypothekengeber des Landes.

Die RBA ihrerseits macht sich weniger Sorgen um die Immobilienpreise als vielmehr darum, wie viele Menschen mit ihren Hypotheken in Verzug geraten, wenn die Rückzahlungen steigen.

Die gute Nachricht ist, dass Aussies in letzter Zeit viel gespart haben, so dass viele Menschen mit ihren Hypotheken im Voraus sind. Der typische Hypothekeninhaber ist seinen Zahlungen 20 Monate voraus, gegenüber neun Monaten zu Beginn der Pandemie.

Aber nicht jeder ist typisch. Jeder fünfte Kreditnehmer mit Hypotheken mit variablem Zinssatz würde am Ende mit Schuldentilgungen rechnen, die mehr als 30 % seines Einkommens ausmachen (30 % ist das Niveau, das die RBA als „hoch“ ansieht).

Wenn Ihr Darlehen im Vergleich zu Ihrem Einkommen groß ist, ist es schwierig, sich darauf vorzubereiten

Wie die folgende Grafik zeigt, sind Kreditnehmer mit einem Einkommen unter 100.000 US-Dollar, die einen Kredit mit einem Beleihungsauslauf (LVR) von über 90 % aufnehmen, am ehesten von Hypothekenstress betroffen. Sie sind der rosa Balken auf der rechten Seite, und jeder zehnte Kreditnehmer wird irgendwann nicht mehr zurückzahlen können.

Das andere Phänomen, über das sich die RBA Sorgen macht, sind Kreditnehmer mit einem hohen Verhältnis von Schulden zu Einkommen. Alles über sechs (z. B. Sie gewinnen 100.000 $ und leihen sich 600.000 $) gilt als Sorge.

„Ein wachsender Anteil von Investoren und Eigenheimbesitzern hat schuldenintensive Kredite aufgenommen“, sagt die RBA.

Der Grund, warum die RBA so besorgt ist, ist, dass sie weiß, dass sie kurz davor steht, die Zinsen zu erhöhen, und auf den daraus resultierenden Sturm so gut wie möglich vorbereitet sein möchte.

Zinserhöhungen werden nun voraussichtlich im Juni beginnen. Das bedeutet weniger als zwei Monate, bevor die Banken Zinserhöhungen weitergeben und Hypotheken mit variablem Zinssatz steigen.

Menschen mit Festhypotheken mögen sich jetzt selbstgefällig fühlen, werden aber einen großen Schlag einstecken, wenn ihre feste Laufzeit abläuft und ihre Rückzahlungen dramatisch steigen.

Jason Murphy ist Ökonom | @ jasemurphy. Er ist Autor des Buches Incentivology.

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